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智通财经APP获悉，花旗发布研报称，维持越秀房产基金(00405)“中性”评级，下调2026至2028年核心盈利预测3.9%至7.5%，基于股息贴现模型，将目标价由0.8港元下调16%至0.67港元。

报告指，越秀房产基金资产负债表修复取得进展，但写字楼租赁疲弱及派息比率下调令投资者关注。报告指出，集团资产负债比率由2025年底的48.5%降至2026年6月的41.9%，平均融资成本降至3.79%，出售越秀金融大厦50%权益后节省约5,800万元人民币财务费用，外汇风险敞口降至五年低位的20%。

然而，上半年每基金单位分派同比跌14.5%，尽管去杠杆及融资成本下降;写字楼出租率由82.2%降至79.4%，平均租金同比跌5.4%;派息比率由100%降至95%。花旗预期，在负面续租租金调整及以基金单位支付管理费所带来的摊薄效应下，每基金单位分派将持续受压。

零售方面，花旗预期租赁压力将持续至下半年，武汉越秀财富中心出租率仅52.7%，上海越秀大厦出租率80.8%，写字楼租金同比跌5.4%，收入同比跌10.3%。广州及武汉写字楼市场供应过剩问题持续。管理层积极应对，广州国金中心写字楼新租赁面积约1.1万平方米，续租率达93%;酒店业务表现强劲，平均可出租客房收入创新高;并持续优化租户组合。

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